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2011年靖州房地产形势分析
2011/12/31 8:34:26 作者:靖州投资统计 来源:靖州县统计局

今年来,在靖州县委县政府的正确领导下,靖州县房地产业稳步、持续、健康发展,新型城市化进程加快,各大城市建设项目相继启动,为房地产市场蓬勃发展注入新的活力,房地产投资稳步增长,商品房供应结构基本合理,房价继续保持平稳上涨趋势,商品住宅建设和供求协调发展。

一、靖州县房地产市场发展现状

(一)房地产开发投资增长较快。20111-11月份全县房地产开发完成投资14407万元,按构成分:建筑工程投资14147万元,安装工程投资260万元;按工程用途分:商品住宅投资13066万元,商业营业用房投资1249万元。资金来源呈现多元化 ,1-11月份全县房地产开发企业共到位资金4637万元。其中去年末结余资金583万元,自筹资金3075万元。

(二)商品房销售量跌价增。目前,全县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。总体看,今年房地产施工面积扩大,但销售面积有所回落,房地产价格涨势趋向相对稳定。1-11月份房屋施工面积为16.6万平方米,,其中商品住宅销售面积为8.5万平方米。商品住宅销售套数套,其中90平方米以下的123套,140平方米以上的156套。新建商铺平均销售价格为8000/平方米。商品住宅平均销售价格为2680/平方米。

(三)行业管理体系日趋规范。县政府加强了对房地产开发的管理,依法查处房地产市场中的违法、违规行为,促进了房地产市场健康发展。开放住房二级市场和相关配套政策框架的基本形成,为居民入市交易拓宽了渠道,为存量市场与增量市场联动创造了条件。优化环境,降低住宅交易“门槛”,刺激了住房消费。相关部门不断转变作风、改善服务、规范管理,也促进了靖州县房地产市场的孕育发展。

二、存在的问题

(一)项目审批时间长,管理部门多头。房地产项目的建设,要经过项目立项审批、用地规划审批、建设用地审批、建设施工审批、项目综合验收审批、产权证核发审批等七、八个环节的审批,需与三十多个部门打交道,办理手续繁琐,环节多、周期长。

(二)配套设施不完善,物业管理滞后。由于相关政策暂未出台,造成相关配套设施不完善,开发项目整体功能差,消费者使用不方便,也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有做规划,根本达不到设计要求。

(三)房地产企业发展规模小,整体水平不高。由于全县房地产业发展起步较晚,导致多数房地产企业发展规模小,整体水平不高,管理不够规范,企业资本积累不足,实力不强,市场竞争能力较弱。企业抵御市场风险的能力脆弱,难以适应市场经济的运行要求。同时由于受国家宏观政策及银行信贷政策调整的影响,部分房地产开发企业资金严重不足,个别开发商不惜高息贷款,甚至非法揽取社会资金用于房地产开发项目建设,从而导致房地产市场风险加大,社会不稳定因素增加,矛盾纠纷升级。

三、意见和建议

(一)整体规划,科学合理布局。要坚持以人为本的开发理念,做到总体规划合理、功能设施到位。结合总体规划,搞好住宅与房地产业发展的规划布局,坚持旧城改造与新建区开发有机结合,实现综合平衡。严格控制旧城区开发项目的审批,对旧城区要有重点、有规模地进行成片经营改造,完善配套设施,严格控制小规模开发,禁止零星插建。对新区开发要高要求、高标准,既保护原有城市文脉的有机延续,又应体现新的特色、形成新的亮点,提高居住小区的档次和品位。围绕政府导向和城市规划实施开发是前提;交通是否便捷,生活设施是否完备,是人们居住的基本需求,也是中、高档楼盘整体性功能的重要体现。而企业对这一点能改变的力度微乎其微,这就要求房地产企业在寻找开发项目时,要与城市的规划布局相衔接。

(二)整顿市场,优化发展环境。要整顿房地产开发秩序,突出查处违规集资建房、无证拆迁、违规开发、小区不按规定综合验收和交付使用行为。整顿房地产交易秩序,进一步完善房地产交易规则,严格实行交易申报和备案制度。整顿房地产中介经营服务秩序,突出查处违法中介、消费者投诉服务质量不到位的经营服务单位。打击扰乱建筑工程市场秩序的行为,对强买强卖、蓄意阻工、严重扰乱施工现场的行为进行从严查处。加强房地产价格监测工作,及时掌握靖州县房地产价格动态和走势,重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格等。

(三)调整结构,合理引导消费。从市场需求来看,目前全县中低价位楼盘需求空间较大,调整投资结构应从满足中低楼盘需求入手,加大中低楼盘开发建设力度,保持非住宅商品房、高档商品房、普通商品房、廉租住房的合理比例,努力稳定住房价格。中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求,为此应加大推进配套商品房和中低价位商品房两类住房建设,加大廉租房的建设力度。同时,结合靖州县开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。政府要严格控制高档商品住房的土地供给,加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度。

(四)规范物业,改善人居环境。要加大力度强化物业管理,引导物业公司上规模、上档次,扩大物业管理覆盖面,提高物业服务水平,力争住宅小区全面实行物业管理。要积极指导各住宅小区组建业主委员会,通过业主委员会选聘具有资质的物业管理企业进行物业管理。