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行业前景光明 问题不可忽视 —— 怀化房地产投资现状及发展趋势
2011/11/8 11:20:29 作者:朱晓春 来源:本站投资科

为遏制房价过快上涨,国家出台了一系列房地产调控政策,随着调控政策在全国各地逐步落实,极大地抑制了房地产投机市场,一线城市房产交易量和交易价格普遍出现“跳水”,房地产市场低迷,专家、学者集体唱衰房地产行业,房地产行业大有山雨欲来风满楼之势。与此形成鲜明对比的是,我市房地产行业继续保持高位运行,销售稳步增长,市场成交活跃,房地产税收增长强劲,呈现良好发展的形势。

一、2011年前3季度我市房地产市场运行基本情况

1、投资高位运行。2011年前3季度,我市规模以上房地产企业143家,完成开发投资37.8亿元,增长41.1%,增幅高于全省平均6.5个 百分点,比上年同期增长了14.3%,增速居全省第 3位。呈现稳步增长的态势。

 

 

 2、销售稳步增长,市场成交活跃。2011年前3季度,全市商品房屋销售面积126.72万平方米,增长40.5%,增速同期上升了7.8个百分点,其中住宅销售 117.13 平方米,增长42.5 %。前3季度除12月外,其他月份销售呈平稳增长走势。全市商品房销售额达28亿元,增长68.2%。商品房供给和销售同比保持快速增长势头。(见表一)

3、施工面积增速回落,竣工面积加速增长。2011年前3季度,全市房屋施工面积681.4万平方米,同比增长27.7%;新开工面积 207.7 万平方米,增长 17.2%,房屋施工面积、新开工面积增幅呈逐月回落趋势。住宅施工面积578.8万平方米,同比增长33.3%。竣工面积为162.2万平方米,同比增长70.4%,增幅呈逐月上涨趋势(表二)。其中住宅竣工面积为129.4万平米,同比增长60.3%

 

 

4、价格逐月上扬。2011年前3季度,全市商品房均价为2210 / 平方米,上涨19.8%,房价呈上涨趋势。123季度商品房均价增幅分别为32.4%10.6%19.8%。其中,商品住宅销售均价2006 /平方米,其中前3季度分别上涨39.1%20.5%28.3%

5、房地产税收高速增长。2011年前3季度,房地产税收完成43786 万元,同比增长112.6%;其中房地产营业税收完成22991万元,同比增长118.0%。房地产税收比全市财政总收入增速高84.2 个百分点,占财政总收入的 7.8 %,占地方税收收入的9.7 %

二、需要注意的问题

1、供地紧张。2011年前3季度,房地产住宅用地供应总量为194.53 公顷,比去年同期减少105.09公顷,同比下降35.1%。其中市本级住宅用地供应为85.78公顷, 比去年同期减少110.94公顷, 同比下降56.4%。而同期我市商服用地供应量为152.93公顷,同比增长8.5%。房地产用地大幅低于商服用地。

2地价快速攀升。目前,我市土地出让均价1200/平方米左右,比去年底上长40.0%;其中住房土地购置均价为2000/平方米左右,同比大幅上涨。前三个季度房地产企业购置土地面积也比上年大幅减少,地价涨幅远高于房价涨幅。

3、行业成本上升。一方面劳动力成本快速上涨近期,尽管建材价格有一定下调,但我市劳动力价格普遍上涨了25%左右。另一方面拆迁成本也在不断上升。随着城市化改造进程的发展,我市拆迁户对拆迁补偿期望和要求越来越高。同时,城市拆迁又受到法律严格限制,我市城市改造拆迁难度在逐渐增加,拆迁补偿标准在逐步提高所以,投资成本随之增加。

4、银行贷款减少2011年前3季度,全市房地产开发企业资金国内贷款3.1亿元,比去年同期减少0.9亿元,同比下降23.0%。到9月末,房贷余额12.45亿元,比年初增长5.1%,比各项贷款余额低7.8个百分点。

5CPI保持高增长20116789月,怀化市CPI连续4个月涨幅超过6%,基于对通货膨胀的担忧,较高收入者对其资产保值增值的需求不断增强,在投资渠道有限的情况下,置业买房成为高收入者资产保值增值的首选,房地产投资性需求在增加。

三、国家调控政策对我市房地产市场影响

2009年以来,国家采取提高首付、上调利率、建造廉租房、出台限购限价令等一系列手段对房地产市场进行调控,由于我市属于四线城市,房屋销售均价低于全省同类市州的平均水平;房地产投资贷款比率不高,只占房地产投资的8.1%,购房按揭贷款户不超过购房户三成,投机性购房所占比例较小,整个房地产行业对银行贷款的依赖程度不高。从目前情况看,调控政策对我市房地产行业直接冲击不大,但其持续增长的政策压力不可避免影响我市房地产行业的发展。

(一)从短期看,加大了房产企业压力,投资增速将放缓

1、投资增速放缓。目前,调控政策短期内不会放松,全国房价下降将影响我市房地产投资和销售,房地产市场的观望情绪会随之增加,土地供应紧张,银行贷款紧缩,开发投资将越趋谨慎。2011年前3季度统计的施工面积、新开工面积增幅逐月放缓情况已经释出房地产投资增速下滑迹象,明年可能继续下滑。

2、房地产企业压力加大。房地产是靠巨额资金量支撑的行业,在现行政策下,各商业银行提高了房地产贷款审批门槛,实施严格住房信贷政策,房地产企业很难得到银行资金支持,这就迫使企业把目光转向私募资金,而要获私募资金贷款,就必须给付很高利息,企业使用私募资金贷款存在巨大风险。

(二)从长远看,房地产保持较快发展的基本面没有改变

尽管一定时期内我市房地产行业会受到政策的影响,但从决定房地产行业发展的长期因素来看,较快发展的基本面没有变化。

1、城市化率快速提高。随着城市化的发展,房地产业也会得到很大的发展。统计显示,2000年我市城市化率为19.1%,到2010年达到36.1%,10年间城市化率年均提升1.7个百分点,如果按此速度计算,意味着我市每年新增城市人口8.6万左右,解决他们的住房问题,最直接的受益者无疑是房地产行业。

2、人民收入增长快速。2000年我市在岗职工年均工资总额7137,2010年增长至28750元,10年工资涨了4倍,随着人们收入的不断增加,人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等要求都会提高,从而促进房地产业的发展。
    3
、人口保持稳步增长。刚性需求客观存在2000年,我市人口总量是463万,2010年达到509万人,人口年均增长9‰。随着人口的增加,对住房的需求也会增加,从而促进房地产业的发展。我市上世纪8090年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作,他们会释放出巨大的购买力和需求,从而刺激我市房地产行业的发展。

4、环境得到极大改善。近年来我市通过一系列城建项目的实施,城市路网结构不断优化,公共基础设施不断完善,城市形象全面改善,城市品位不断提升。随着沪昆客运专线、娄怀、吉怀、怀通、怀化绕城高速、芷江机场的开工建设,我市的交通区位优势更趋明显,发展活力将进一步增强,这将进一步吸引各界人士来我市购房置业、投资创业。

5、房价差距仍然明显。目前,我市商品房销售均价为2210元,与全省同类城市比,相差700元左右,差距明显,尚有一定的上升空间,会吸引外围资金加快流入,进一步推动房地产行业的发展。

 

执笔:朱晓春

责编:米军霞

审签:郑光恒