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浅析洪江区房地产市场发展现状
2009/3/17 9:37:50 作者:洪江区统计局 来源:洪江区统计局

2003年以来,洪江区房地产业发展迅速,为洪江区经济发展和城市建设作出了贡献。但近年来洪江区房地产业在保持正常运行态势的同时,也出现了不少问题。特别是从2008年下半年以来,受国际金融危机的影响,全国房地产市场陷入低迷。洪江区房地产业也无可避免陷入低谷,商品房销售量剧减。为了解洪江区房地产发展情况,我局于近期对洪江区的房地产情况进行调查了解。

一、现状房地产存在的问题和困难

截止200812月,洪江区共有资质以内房地产开发企业5家,较大的房地产开发项目7个,全年累计完成投资2384万元,累计销售面积7204平方米,销售金额535万元(不含上年支付的订金等预付款)

1)房地产投资增长幅度较大房价高位运行 销售下降2008,洪江区房地产开发完成投资2384万元,同比增长369%。其中商品住宅完成投资2360 万元,同比增长372 %。商品住宅投资占房地产开发投资比重九成以上,住房投资比重保持较合理状态。近年来, 洪江区房价连连飙升,据初步调查, 200812月份洪江区住宅销售均价为1150/平方米左右,比07年同期上涨40%左右,与周边其他县市房价基本持平。受国际金融危机影响,全国的房市普遍低迷,洪江区的房地产市场也受到严重影响, 2008年全年洪江区仅销售商品住宅63, 销售面积 7204平方米,分别比2007年同期下降了73.4%67.6%,销售额仅为535万元(同上),比去年同期下降了 65.6 %

2 洪江区房地产企业实力不足企业融资困难。洪江区房地产业起步较晚,涉足房地产时间短,人才有限,经验不足,资本积累不多,实力不强。房地产开发商只看到房地产利好的一面,低估了房地产的难度,所建楼盘多数属于低端房产,设计不合理,品位较低,小区配套不齐全,超容积率,与业主纠纷,物业管理滞后(目前洪江区仅一家正规物业管理公司)等遗留问题较多。

目前,洪江区房地产开发商融资渠道主要来自专业银行信贷资金、购房者所交的定金和民间借贷资金。目前,银行对房地产企业贷款条件进一步提高,贷款更趋谨慎。销售受阻, 资金回笼慢,过去那种争交订金购房的场面不复存在,民间借款利息偏高, 融资困难加大。

3)商品房销售压力大市场相对“过剩”。从总体趋势看,商品房价格仍然居高不下,已高于市民的心理预期。随着近期物价指数走低,利率的降低,税费的减免政策相行出台,大多市民认为房价有下行空间。另外,经过多年购房热潮,很多有购买力的市民都解决了住房问题。现在最强烈的住房要求大多存在于中等和低收入家庭人群,但是这些要求中很大一部分只是潜在要求,并不急于购房,目前房地产市场一片冷清。购房者普遍处于持币观望态势,销售市场有价无市,商品房出现滞销。据统计资料显示,目前仅洪江区两个较大的在建住宅小区(古城欧式黄金小区、佳旺小区)就因滞销而积压商品房220,面积达2.62万平方米,初步估算,积压资金2200万元左右。

2006-2008年有关数据显示,洪江区房地产共开发面积7.24万平方米,投资额4351万元,累计销售5.2万平方米, 销售额2824万元,总开发量大于总销售量。从08年来看也是如此.全年开发面积3.2万平方米,同比增长18%,销售面积0.72万平方米,同比下降65.6%,供给量也高于需求量。

4)开发成本不确定因素增多。近期, 受整体经济形势影响,建筑材料、土地价格、财税政策、人工费用等波动较大,这些因素都直接影响到房地产开发成本,据建设部门的测算,洪江区房地产开发成本约为850/平方米左右、建筑成本约为550/平方米左右,(不包括融资利息)。目前洪江区房价的上涨空间有限,开发商只能靠销售价格高的商业店面来取得利润,而市场处于观望期,未售的存量房将使实力较弱的企业陷入困境。

建议

1加强规划研究,合理调控开发规模。针对洪江区当前的土地资源,进行合理的调整和配置,严格制止城区的无序发展、无规划建设,保证对城市规模的控制,防止城市建设的“二次改造”。城区各类房地产开发建设要在区规划管理部门统一协调下合理、科学、有序进行。要把房地产开发同旧城改造和川岩新区开发结合起来,不断提升城市建设的档次和形象。制定住房供应年度计划及土地供应年度计划,保持供需总体平衡。

2加大管理和引导力度,加强对房地产市场的协调服务建立健全房地产市场信息系统,全面、及时、准确发布市场供求信息,增强房地产市场信息透明度。确保商品房相关的配套政策、基础设施建设和物业管理及时跟上。建设一批有标志性意义的高档小区和精品小区。

3加大对房地产业的金融扶持力度支持房地产开发企业健康发展,严格落实上级有关政策的同时重点支持普通商品住房和保障性住房开发建设,加大对经营管理效益好、信誉好的开发企业的信贷扶持力度。鼓励房地产开发企业参与廉租住房等公益住房建设。

4、开发商应积极适应市场需要。洪江区是一个老工业城市,老人多,下岗工人多,外出务工人员多,外来人口少,居民收入相对较少,购买能力有限, 现在最强烈的住房要求大多存在于中等收入家庭人群,目前洪江区房价不低,而且户型过大,不太适合两老”“三口”人群居住,建议开发商应根据市场供求关系,消费者心理和洪江区居民结构等因素,适度调整商品房结构和价格,以适应市场需要。

5、商品房开发应与旅游开发相结合, (可借鉴凤凰的成功经验)积极推进商品房建筑设计和建筑风格的创新,将商品房建设融入古商城旅游开发之中,防止发生与古商城格调相背的建筑建设坚持高起点规划,高标准建设,打造精品工程,突出城市的地方特色。

执笔      李武